خرید ملک در اسپانیا

مؤسسه فراندویز در این مقاله مسیر تصمیم‌ گیری را از معرفی و مزایا و ریسک‌ها تا شرایط، مراحل، هزینه‌های جانبی و گزینه‌های اقامتی جایگزین این برنامه به زبان ساده و رسمی برای شما باز می‌کند.

اقامت اسپانیا با خرید ملک

اقامت اسپانیا از طریق خرید ملک تا سال 2026 یکی از شناخته‌شده‌ترین مسیرهای اقامت سرمایه‌گذاری در اروپا بود و به افراد غیراروپایی این امکان را می‌داد که با خرید ملکی به ارزش حداقل ۵۰۰ هزار یورو اقامت بلندمدت دریافت کنند.

این برنامه که به نام «ویزای طلایی اسپانیا» شناخته می‌شد، راهی محبوب برای سرمایه‌گذاران، خانواده‌ها و بازنشستگانی بود که می‌خواستند در کشوری اروپایی با آب‌وهوای عالی، نظام مالیاتی شفاف و کیفیت زندگی بالا اقامت داشته باشند.

بااین‌حال، در سال ۲۰۲۵ دولت اسپانیا تصمیم گرفت صدور اقامت از طریق خرید ملک را متوقف کند تا از فشار تقاضای خارجی بر بازار مسکن داخلی بکاهد. با این تغییر، خرید ملک در اسپانیا همچنان ممکن است، اما دیگر به‌طور مستقیم منجر به اقامت نمی‌شود. افرادی که پیش از این تاریخ اقدام کرده‌اند، همچنان می‌توانند اقامت خود را تمدید کنند، اما درخواست‌های جدید برای اقامت از این مسیر پذیرفته نمی‌شود.

در حال حاضر، افرادی که تمایل به زندگی یا اقامت در اسپانیا دارند، می‌توانند از مسیرهای جایگزینی همچون اقامت تمکن مالی اسپانیا، اقامت کاری، اقامت کارآفرینی یا اقامت دورکاری (دیجیتال نومد) استفاده کنند. این روش‌ها همچنان فعال بوده و بسته به شرایط مالی، شغلی یا نوع فعالیت متقاضی، امکان اقامت بلندمدت در اسپانیا را فراهم می‌کنند.

شرایط خرید خانه در اسپانیا برای ایرانی‌ها در سال 2026

خرید خانه در اسپانیا برای شهروندان ایرانی کاملاً قانونی و امکان‌پذیر است و محدودیتی از نظر تابعیت برای خرید ملک در این کشور وجود ندارد. با این حال، چون ایران عضو اتحادیه اروپا نیست، مراحل خرید برای اتباع ایرانی شامل چند الزام اداری بیشتر است که باید پیش از معامله انجام شود.

مهم‌ترین شرط برای خرید ملک در اسپانیا، دریافت شماره مالیاتی خارجی (NIE) است؛ این شماره همان شناسه رسمی خریداران غیراروپایی است که برای امضای قرارداد، پرداخت مالیات و ثبت سند ضروری است. پس از آن، خریدار باید یک حساب بانکی در اسپانیا افتتاح کند تا مبلغ معامله و هزینه‌های جانبی از طریق آن انجام شود. همچنین، لازم است تمام پرداخت‌ها از مسیر قانونی و قابل‌اثبات انجام گیرد تا فرآیند انتقال سند بدون مشکل صورت گیرد.

قانون اسپانیا اجازه خرید ملک مسکونی، تجاری یا زمین را به ایرانی‌ها می‌دهد؛ فقط باید ملک موردنظر هیچ بدهی یا محدودیت ثبتی نداشته باشد و کلیه مراحل خرید از طریق دفتر اسناد رسمی (Notaría) و ثبت در اداره املاک اسپانیا انجام شود.

مزایای خرید ملک در اسپانیا

خرید ملک در اسپانیا، حتی بدون دریافت اقامت، همچنان یک سرمایه‌گذاری مطمئن و سودآور محسوب می‌شود. اسپانیا یکی از باثبات‌ترین بازارهای املاک در اروپا را دارد و هم از نظر رشد ارزش ملک و هم درآمد اجاره، گزینه‌ای قابل‌اعتماد برای سرمایه‌گذاران خارجی است.

مهم‌ترین مزایای خرید ملک در اسپانیا عبارت‌اند از:

• مالکیت صددرصدی برای اتباع غیراروپایی از جمله ایرانی‌ها
• امکان خرید انواع ملک: مسکونی، تجاری، توریستی یا زمین
• افزایش ارزش ملک در بلندمدت به دلیل رونق بازار مسکن اسپانیا
• امکان اجاره‌دادن ملک و دریافت درآمد ارزی
• هزینه پایین‌تر خرید نسبت به کشورهای اروپای غربی
• بازار پایدار و تقاضای بالا در شهرهای گردشگری مثل بارسلونا، مادرید و مالاگا
• امکان افتتاح حساب بانکی و انجام تراکنش‌های بین‌المللی مرتبط با ملک
• امنیت حقوقی بالا در معاملات و ثبت رسمی اسناد
• سهولت در فروش یا انتقال ملک در آینده

نمونه پروژه ها برای سرمایه گذاری و خرید ملک در اسپانیا

در ادامه چند فایل برای خرید خانه در اسپانیا به شما معرفی خواهیم کرد:

۱. آپارتمان کلاسیک بازسازی‌شده در بارسلونا  (Eixample Right)

• شهر/محله: بارسلونا، ایشنپله راست
• متراژ: حدود ۴۲۶ مترمربع
• قیمت: حدود ۲,۷۰۰,۰۰۰ یورو
• سال بنا: ۱۹۱۹ (ساختمان تاریخی؛ نوسازی داخلی انجام‌شده)

۲. آپارتمان نوساز ساحلی در مالاگا (خط ساحلی پاسیفیکو)

• شهر/محله: مالاگا، کاررترا دِ کادیس – روبه‌دریا
• متراژ: حدود ۱۸۵ مترمربع داخلی + تراس ~۴۹ مترمربع
• قیمت: حدود ۳,۲۹۵,۰۰۰ یورو
• سال ساخت: نوساز (تحویل اخیرِ پروژه)

۳. پروژه نوساز در والنسیا (منطقه پات‌رای/سفرانار)

• شهر/محله: والنسیا، پات‌رای/سفرانار
• تیپ‌ها: ۲ و ۳ خوابه (رِنج متراژ متداول واحدها)
• قیمت‌های آغازین: از حدود ۳۶۸,۰۰۰ یورو
• سال ساخت: نوساز/در حال تکمیل (تحویل طبق برنامه پروژه)

قیمت و موجودی این فایل‌ها متغیر بوده و ممکن است در فاصله کوتاه تغییر کند. لطفا برای اطلاع از آخرین فرصت‌های سرمایه گذاری و خرید خانه در اسپانیا، مبالغ، شرایط و هزینه ها با تیم مشاورین فراندویز تماس بگیرید تا بهترین و جدیدترین فایل های دردسترس را در اختیار شما قرار دهیم.

بهترین شهرهای اسپانیا برای خرید ملک

برای انتخاب شهر مناسب، باید به هدف (سرمایه‌گذاری، سکونت، اجاره‌دهی)، بودجه و سبک زندگی توجه کرد. قیمت‌ها در هر شهر براساس محله، سن بنا و دسترسی به دریا یا مرکز شهر متفاوت است؛ اعداد زیر تقریبی هستند.

مادرید  (Madrid)

پایتخت، قلب اقتصادی و اداری اسپانیاست؛ بازار اجاره پویا، تقاضای دائم و نقدشوندگی بالا دارد. برای سرمایه‌گذاری بلندمدت و واحدهای شهری مناسب است. مناطق مرکزی گران‌تر و حاشیه‌ها اقتصادی‌ترند.

• هر متر ویلایی: حدود ۳,۵۰۰ تا ۶,۵۰۰ یورو
• هر متر آپارتمان: حدود ۴,۰۰۰ تا ۷,۰۰۰ یورو

بارسلونا  (Barcelona)

شهری توریستی و بین‌المللی با تقاضای قوی برای اجاره کوتاه‌مدت/میان‌مدت. معماری خاص و محله‌های متنوعی دارد؛ قوانین محلی اجاره کوتاه‌مدت را باید بررسی کرد.

• هر متر ویلایی: حدود ۴,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ یورو
• هر متر آپارتمان: حدود ۴,۵۰۰ تا ۷,۵۰۰ یورو

والنسیا  (Valencia)

ترکیب کم‌نظیر قیمت مناسب، کیفیت زندگی بالا و نزدیکی به دریا؛ برای خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران با بودجه متوسط گزینه‌ای جذاب است.

• هر متر ویلایی: حدود ۲,۲۰۰ تا ۴,۲۰۰ یورو
• هر متر آپارتمان: حدود ۲,۰۰۰ تا ۳,۸۰۰ یورو

مالاگا و کوستا دل سول  (Málaga & Costa del Sol)

مقصد محبوب ساحلی با آب‌وهوای آفتابی و بازار دومسکنی قوی؛ بازده اجاره‌ای در فصل‌های توریستی خوب است.

• هر متر ویلایی: حدود ۳,۵۰۰ تا ۷,۰۰۰ یورو
• هر متر آپارتمان: حدود ۳,۰۰۰ تا ۵,۵۰۰ یورو

سویا  (Sevilla)

پایتخت آندلس با فرهنگ غنی و هزینه زندگی پایین‌تر نسبت به مادرید/بارسلونا؛ برای سکونت دائمی مقرون‌به‌صرفه است.

• هر متر ویلایی: حدود ۲,۵۰۰ تا ۴,۵۰۰ یورو
• هر متر آپارتمان: حدود ۲,۲۰۰ تا ۳,۸۰۰ یورو

آلیکانته  (Alicante)

شهر ساحلی اقتصادی با تقاضای بالای خارجی‌ها؛ مناسب برای بودجه‌های متوسط و تمرکز بر اجاره فصلی.

• هر متر ویلایی: حدود ۲,۰۰۰ تا ۴,۰۰۰ یورو
• هر متر آپارتمان: حدود ۱,۸۰۰ تا ۳,۲۰۰ یورو

بیلبائو  (Bilbao)

قطب شمال اسپانیا با اقتصاد خدماتی/صنعتی و معماری معاصر؛ بازار باثبات و مخاطب حرفه‌ای‌تری دارد.

• هر متر ویلایی: حدود ۳,۲۰۰ تا ۵,۸۰۰ یورو
• هر متر آپارتمان: حدود ۳,۰۰۰ تا ۵,۵۰۰ یورو

نکته: این بازه‌ها بر اساس وضعیت متعارف بازار در ۲۰۲۵–۲۰۲۶ ارائه شده‌اند و ممکن است با توجه به محله، سال ساخت، چشم‌انداز دریا و امکانات ساختمان تغییر کنند.

مطلب پیشنهادی: خرید ملک در دبی (امارات) در سال 2026

ارزان‌ترین شهرهای اسپانیا برای خرید خانه (فهرست به‌روز شده)

• آلیکانته (Alicante)
• والنسیا (Valencia)
• سویا (Sevilla)
• مالاگا – حومه و مناطق غیرساحلی (Málaga – outskirts)
• مورسیا (Murcia)
• ساراگوسا (Zaragoza)
• گرانادا (Granada)
• کوردوبا (Córdoba)
• کادیس – حومه (Cádiz – outskirts)
• اوئلوا (Huelva)
• وایادولید (Valladolid)
• کاستِیون دِ لا پْلانا (Castellón de la Plana)
• آلمریا (Almería)
• کارتاخنا (Cartagena)
• لئون (León)
• لوگو (Lugo)
• سانتا کروس دِ تنریفه (Santa Cruz de Tenerife)
• لاس پالماس دِ گران کاناریا (Las Palmas de Gran Canaria)

مراحل خرید ملک در اسپانیا به‌صورت امن و بدون ریسک

خرید ملک در اسپانیا برای سرمایه‌گذاران خارجی در صورتی امن و بی‌دردسر است که تمام مراحل قانونی با دقت انجام شود. رعایت ترتیب درست مراحل باعث می‌شود از خطراتی مانند خرید ملک دارای بدهی، مشکلات ثبتی یا کلاهبرداری جلوگیری شود. در ادامه، مراحل خرید امن ملک در اسپانیا به‌ترتیب آورده شده است:

1. مشاوره با یک شرکت مهاجرتی معتبر (مثل فراندویز)
   پیش از هر اقدامی، با کارشناسان مهاجرتی و حقوقی مشورت کنید تا درباره قوانین جدید، وضعیت بازار، مالیات‌ها و گزینه‌های اقامتی مناسب اطلاعات دقیق بگیرید.
2. تعیین بودجه و هدف خرید
   مشخص کنید قصد شما سکونت شخصی، سرمایه‌گذاری اجاره‌ای یا خرید برای تعطیلات است تا نوع ملک و شهر هدف دقیق‌تر انتخاب شود.
3. دریافت شماره مالیاتی خارجی (NIE)
   بدون این شماره، امکان خرید رسمی، پرداخت مالیات و ثبت سند وجود ندارد.
4. افتتاح حساب بانکی در اسپانیا
   تمام تراکنش‌های مربوط به خرید باید از طریق حساب بانکی شخص خریدار در اسپانیا انجام شود.
5. انتخاب ملک و بررسی حقوقی آن
   ملک موردنظر باید از نظر بدهی، مالکیت، مالیات معوق و وضعیت ثبت در اداره املاک بررسی شود؛ این مرحله حتماً باید توسط وکیل یا کارشناس رسمی انجام شود.
6. امضای پیش‌قرارداد خرید (Contrato de Reserva)
   با پرداخت بیعانه (معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد ارزش ملک)، ملک رزرو و شرایط معامله مشخص می‌شود.
7. انتقال نهایی سند در دفترخانه رسمی (Notaría)
   در این مرحله، فروشنده و خریدار در حضور دفتر اسناد رسمی قرارداد قطعی را امضا می‌کنند و وجه کامل پرداخت می‌شود.
8. ثبت سند در اداره ثبت املاک اسپانیا
   پس از امضای نهایی، ملک به‌طور رسمی به نام خریدار ثبت می‌شود و رسید ثبت مالکیت صادر خواهد شد.
9. پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های جانبی
   شامل مالیات انتقال ملک، عوارض شهرداری، هزینه دفترخانه و ثبت.
10. اتصال خدمات و دریافت کلید ملک
    در نهایت، پس از اتصال آب، برق و سایر خدمات، ملک آماده سکونت یا اجاره است.

نکات مهم هنگام و قبل از خرید ملک در اسپانیا

خرید ملک در اسپانیا اگر با آگاهی و بررسی دقیق انجام شود، یک سرمایه‌گذاری مطمئن و سودآور است. پیش از هر اقدام، باید از نظر قانونی، مالی و فنی تمام جزئیات ملک و قرارداد بررسی شود تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری گردد. در ادامه به چند نکته کلیدی اشاره می‌کنیم:

بررسی وضعیت حقوقی و مالکیت ملک

پیش از امضا یا پرداخت هر مبلغی، مطمئن شوید که ملک موردنظر هیچ بدهی بانکی، مالیات معوق یا توقیف ثبتی ندارد. این موضوع با استعلام از اداره ثبت املاک اسپانیا مشخص می‌شود.

استفاده از وکیل رسمی و مشاور محلی

همکاری با وکیل یا کارشناس حقوقی معتبر در اسپانیا ضروری است تا تمام قراردادها به نام شما و مطابق قانون اسپانیا تنظیم شود. وکیل از منافع شما در برابر فروشنده و دفترخانه دفاع می‌کند.

محاسبه هزینه‌های جانبی و مالیات‌ها

در کنار مبلغ ملک، باید حدود ۱۰ تا ۱۴ درصد از ارزش آن را برای مالیات انتقال، دفترخانه و ثبت کنار بگذارید. عدم درنظر گرفتن این هزینه‌ها ممکن است بودجه‌تان را تحت فشار بگذارد.

اطمینان از منبع پرداخت و مسیر انتقال وجه

تمام پرداخت‌ها باید از حساب بانکی رسمی و با مدارک منشأ پول انجام شود تا در زمان انتقال سند مشکلی پیش نیاید. از پرداخت نقدی یا غیرشفاف خودداری کنید.

بازدید حضوری یا مجازی از ملک

هرگز صرفاً بر اساس عکس تصمیم نگیرید. بازدید از ملک یا استفاده از بازدید ویدئویی معتبر کمک می‌کند وضعیت واقعی ساختمان، محل و امکانات را بررسی کنید.

درنظر گرفتن هدف سرمایه‌گذاری

اگر هدفتان اجاره دادن یا فروش در آینده است، موقعیت مکانی، دسترسی به حمل‌ونقل و جذابیت توریستی منطقه را در اولویت قرار دهید. این موارد در بازدهی سرمایه تأثیر مستقیم دارند.

جمع بندی

خرید ملک در اسپانیا انتخابی جذاب برای سکونت یا سرمایه‌گذاری است اما به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد و مسیر گلدن‌ویزای ملکی نیز از آوریل ۲۰۲۵ متوقف شده است؛ بنابراین نخست هدف خود را روشن کنید و بر مبنای آن، یکی از مسیرهای اقامتی جایگزین مانند دورکاری، غیرانتفاعی، کار/تحصیل یا پیوست خانواده را پیگیری کنید.

در فرایند خرید، حتما از وکیل و مشاور مالیاتی مستقل بهره بگیرید. بودجه را واقع‌بینانه ببندید و علاوه بر قیمت ملک، هزینه‌های جانبی حدود ۸ تا ۱۳ درصد، مالیات‌های انتقال/ثبت و مخارج سالانه مانند IBI و مالیات غیرمقیم را لحاظ کنید. برای مدیریت ریسک، قراردادها را با شروط حمایتی، زمان‌بندی شفاف و دریافت شماره NIE و مدارک بانکی/بیمه‌ای مرتب تنظیم کنید.

نهایتاً با همسو کردن تصمیم خرید با مسیر اقامتی منتخب، می‌توانید از مزایای مالکیت در اسپانیا بهره‌مند شوید بی‌آنکه به ملک به‌عنوان اهرم اصلی اقامت تکیه کنید.